Propriedade horizontal;
condomínio; legitimidade processual*
condomínio; legitimidade processual*
1. O sumário de RL 21/1/2020 (316/19.2T8FNC.L1-7) é o seguinte:
I. Os nos. 3 e 4 do Artigo 1424º do CC constituem regras especiais face aos nos. 1 e 2 do mesmo Artigo, sendo que o nº3 permite que se extraia dele uma regra mais ampla, segundo a qual as despesas correntes inerentes à utilização das partes comuns que só sirvam alguns condóminos são suportadas apenas por eles.
II. Os nos. 3 e 4 do Artigo 1424º do CC constituem condicionamentos imperativos de conteúdo do título constitutivo da propriedade horizontal.
III. Deduzindo os autores pedidos tendo em vista a observância do disposto nos nos. 3 e 4 do Artigo 1424º do CC, a ação pode ser intentada contra o Condomínio, representando pelo seu Administrador, não sendo necessário demandar todos os condóminos.
2. Na fundamentação do acórdão afirma-se o seguinte:
"Os autores subsumem os pedidos que deduzem ao disposto no Artigo 1424º, nº2 e 3, do Código Civil, segundo o qual:
«3. As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
4- Nas despesas de ascensores só participam os condóminos cujas frações por elas possam ser servidas.»
Estes nos. 3 e 4 constituem regras especiais face aos nos. 1 e 2 do mesmo Artigo 1424º, sendo que: «O nº3 parece permitir que se extraia dele uma regra mais ampla, segundo a qual as despesas inerentes à utilização das partes comuns que só sirvam alguns condóminos são suportadas apenas por eles – com a ênfase de que as despesas em causa são só as “correntes”» (Ana Prata (Coord.), Código Civil Anotado, Vol. II, Almedina, 2017, p. 260).
Estes nos. 3 e 4 constituem condicionamentos de conteúdo do título constitutivo da propriedade horizontal, constituindo normas imperativas. Conforme refere Henrique Sousa Antunes, Direitos Reais, Universidade Católica Editora, 2017, p. 394, os nos. 3 e 4 do art. 1424º integram «(…) exemplos normativos que excecionam a regra da unanimidade para a modificação da repartição de encargos em função do valor relativo da cada fração ou estabelecem, legalmente, um critério diverso a esse respetio, critério que vindula o próprio título constitutivo. São os condicionalismos imperativos ao título constitutivo, procedimentais ou de conteúdo.»
Nos termos do Artigo 1437º, nº2, do CC, «O administrador pode também ser demandado nas ações respeitantes às partes comuns do edifício.».
A propósito da interpretação do Artigo 1437º, do CC, ensina Teixeira de Sousa, que:
«Do disposto nos n.º 1 e 2 deste preceito resulta o seguinte:
– O administrador tem legitimidade para demandar qualquer dos condóminos ou um terceiro na execução das funções que lhe pertencem ou, fora destas funções, quando tenha sido autorizado pela assembleia de condóminos;
– O administrador tem legitimidade para ser demandado por qualquer condómino ou por um terceiro numa acção respeitante às partes comuns do edifício.
Logo a linguagem do preceito – que fala sempre de legitimidade, e nunca de representação – permite duvidar de que o mesmo estabeleça qualquer regra de representação do condomínio pelo administrador. A diferença entre a legitimidade e a representação reside no seguinte:
– Aquele que tem legitimidade para demandar ou ser demandado é parte, activa ou passiva, no processo; é ele o dominus litis, dado que quem tem legitimidade processual actua sempre em nome próprio;
– Aquele que actua como representante de alguém não é parte no processo: a parte é o representado (já assim Endemann, Das deutsche Civilprozeβrecht I (1868), 320); é, aliás, em relação ao representado que se afere a legitimidade processual, dado que é ele o dominus litis, pelo que quem pode ser parte legítima ou ilegítima é apenas o representado.
Do estabelecido no art. 1437.º, n.º 1 e 2, CC resulta que é o próprio administrador do condomínio que demanda ou é demandado: isto significa que o administrador actua como parte, e não como representante do condomínio. Sendo assim, o que se encontra consagrado no art. 1437.º CC é uma hipótese de substituição processual, ou seja, uma hipótese em que a parte demandante ou demandada não coincide com a titular do direito defendido em juízo. No caso regulado no art. 1437.º CC, o administrador é a parte substituta – é ele que demanda, em nome próprio, mas procurando tutelar os interesses do condomínio, ou é demandado, também em nome próprio, mas defendendo as partes comuns do edifício – e o condomínio é a parte substituída – é ele o titular dos interesses que o administrador vai procurar defender em juízo.
Na parte final do n.º 1 e no n.º 3 do art. 1437.º CC encontra-se consagrada uma situação de substituição processual voluntária. Na hipótese de o objecto da acção exceder o âmbito legal das suas funções ou recair sobre a propriedade ou a posse de partes comuns, a assembleia de condóminos pode autorizar o administrador a propor, em nome próprio, a acção. Só com esta autorização o administrador pode assumir o papel de substituto processual. (…)
Assente a interpretação do disposto no art. 1437.º CC, o passo seguinte consiste em harmonizar o regime que resulta deste preceito com o estabelecido no art. 12.º, al. e), CPC quanto à atribuição de personalidade judiciária ao “condomínio resultante da propriedade horizontal, relativamente a acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador”.
Uma primeira nota é a de que a atribuição de personalidade judiciária ao condomínio não contende com a substituição processual estabelecida no art. 1437.º CC. Se se verifica uma situação de substituição processual, há uma parte substituta (que está presente em juízo como parte activa ou passiva) e uma parte substituída (que é a titular do direito que constitui o objecto do processo). Não só nada impede que esta parte substituída tenha personalidade judiciária, como é essa precisamente a regra: o normal é que a parte substituída tenha personalidade judiciária (nomeadamente, porque tem personalidade jurídica: cf. art. 11.º, n.º 2, CPC).
Num plano puramente doutrinário, até se poderia argumentar que a atribuição de personalidade judiciária ao condomínio é um pressuposto necessário da substituição processual estabelecida no art. 1437.º CC. Só podendo haver substituição processual se houver parte substituída, pode argumentar-se que a substituição processual que se encontra no art. 1437.º CC exige que o condomínio tenha personalidade judiciária (isto é, possa ser realmente uma parte substituída). Nesta leitura, seria a situação de substituição processual do art. 1437.º CC a requerer a atribuição de personalidade judiciária ao condomínio.
Abstraindo desta última observação, o problema que importa resolver é o da utilidade de concessão de personalidade judiciária ao condomínio. Se o art. 1437.º CC atribui legitimidade processual ao administrador para intentar acções ou ser demandado em acções relativas ao condomínio, qual a vantagem de conceder personalidade judiciária ao condomínio, ou seja, qual a utilidade que decorre de também se permitir que o condomínio possa demandar e ser demandado?
Novamente abstraindo da referida observação doutrinária, a resposta àquela questão não é evidente. A única coisa que se pode fazer é reconhecer que o regime legal admite duas vias quanto a acções relativas ao condomínio:
– A propositura da acção pelo ou contra o administrador, no regime de substituição processual: é o que se encontra estabelecido no art. 1437.º CC;
– A propositura da acção pelo ou contra o condomínio: é o que se pode retirar do disposto no art. 12.º, al. e), CPC.
Dado que o condomínio necessita de ser representado em juízo, esta última possibilidade coloca o problema de saber quem vai representar esse condomínio quando este é a parte activa ou passiva. A resposta pode ser encontrada no art. 26.º CPC: o condomínio é representado em juízo pelo seu administrador. Como resulta do acima exposto sobre o art. 1437.º CC e sobre a substituição processual que este preceito consagra, não é correcto entender que a representação do condomínio pelo administrador decorre do disposto no art. 1437.º CC ou que o estabelecido neste preceito duplica o que resulta do art. 26.º CPC. O que vale para a legitimidade processual do administrador como parte substituta não pode valer para a representação do condomínio por esse administrador.
Esta conclusão tem uma consequência prática. No caso de o condomínio demandar ou ser demandado e de ser representado pelo administrador nos termos do art. 26.º CPC, este administrador não necessita de nenhuma das autorizações previstas no art. 1437.º CC (diferentemente, mas em coerência com a aplicação deste preceito à representação do condomínio pelo administrador, Oliveira Magalhães, Julgar 23 (2014), 65 s.). A solução legal é facilmente compreensível: se pode ter alguma justificação que o administrador necessite da autorização da assembleia de condóminos para intentar uma acção na qualidade de substituto processual do condomínio (e, portanto, de parte), não tem nenhuma justificação que esse administrador necessite dessa autorização quando a acção seja proposta pelo condomínio e o administrador assuma apenas uma função de representação desta parte. É, aliás, incoerente que o condomínio decida instaurar, como parte, uma acção com um certo objecto e possa excluir o seu administrador -- que é o seu único representante -- de o representar nessa acção.»
O objeto da ação incide sobre a distribuição das despesas de eletricidade e dos elevadores entre os condóminos. Cabe ao administrador, elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano, bem como regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum (alíneas b) e g) do Artigo 1436º do CC). Atentos os pedidos deduzidos, os mesmos subsumem-se ao âmbito dos poderes do administrador, sendo que os autores não estão a reabrir a discussão quanto a factos exauridos, mas a deduzir uma pretensão para futuro. Tanto mais que a lei emprega a expressão «partes comuns» (quando se refere à legitimidade do administrador) – no art. 1437.º do CC – não só para se referir às partes materiais do edifício, mas ainda a todas as relações jurídicas conexas com a existência de partes comuns do edifício (Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 3.2.2011, Oliveira Vasconcelos, 351/2000, Sumários).
Assim sendo, assiste personalidade judiciária ao condomínio porquanto estamos perante uma ação que se insere no âmbito dos poderes do administrador – alínea e) do art. 12º do Código de Processo Civil. Conforme visto supra, a ação pode ser intentada contra o Condomínio, sendo este representado pelo Administrador, sendo esse precisamente o caso porquanto os autores demandam o Condomínio, representado pelo Administrador.
A invocação que o tribunal a quo faz do regime do Artigo 1424º, nº1, do CC, não colhe porquanto tal norma geral é afastada pelas normas especiais imperativas dos nos. 3 e 4 do mesmo Artigo 1424º.
*3. [Comentário] O acórdão decidiu bem, cabendo agradecer a longa citação de um post publicado no Blog. Sobre a mesma matéria, cf. Jurisprudência (805), Jurisprudência 2018 (158) e Jurisprudência 2019 (217).
A propósito da interpretação do Artigo 1437º, do CC, ensina Teixeira de Sousa, que:
«Do disposto nos n.º 1 e 2 deste preceito resulta o seguinte:
– O administrador tem legitimidade para demandar qualquer dos condóminos ou um terceiro na execução das funções que lhe pertencem ou, fora destas funções, quando tenha sido autorizado pela assembleia de condóminos;
– O administrador tem legitimidade para ser demandado por qualquer condómino ou por um terceiro numa acção respeitante às partes comuns do edifício.
Logo a linguagem do preceito – que fala sempre de legitimidade, e nunca de representação – permite duvidar de que o mesmo estabeleça qualquer regra de representação do condomínio pelo administrador. A diferença entre a legitimidade e a representação reside no seguinte:
– Aquele que tem legitimidade para demandar ou ser demandado é parte, activa ou passiva, no processo; é ele o dominus litis, dado que quem tem legitimidade processual actua sempre em nome próprio;
– Aquele que actua como representante de alguém não é parte no processo: a parte é o representado (já assim Endemann, Das deutsche Civilprozeβrecht I (1868), 320); é, aliás, em relação ao representado que se afere a legitimidade processual, dado que é ele o dominus litis, pelo que quem pode ser parte legítima ou ilegítima é apenas o representado.
Do estabelecido no art. 1437.º, n.º 1 e 2, CC resulta que é o próprio administrador do condomínio que demanda ou é demandado: isto significa que o administrador actua como parte, e não como representante do condomínio. Sendo assim, o que se encontra consagrado no art. 1437.º CC é uma hipótese de substituição processual, ou seja, uma hipótese em que a parte demandante ou demandada não coincide com a titular do direito defendido em juízo. No caso regulado no art. 1437.º CC, o administrador é a parte substituta – é ele que demanda, em nome próprio, mas procurando tutelar os interesses do condomínio, ou é demandado, também em nome próprio, mas defendendo as partes comuns do edifício – e o condomínio é a parte substituída – é ele o titular dos interesses que o administrador vai procurar defender em juízo.
Na parte final do n.º 1 e no n.º 3 do art. 1437.º CC encontra-se consagrada uma situação de substituição processual voluntária. Na hipótese de o objecto da acção exceder o âmbito legal das suas funções ou recair sobre a propriedade ou a posse de partes comuns, a assembleia de condóminos pode autorizar o administrador a propor, em nome próprio, a acção. Só com esta autorização o administrador pode assumir o papel de substituto processual. (…)
Assente a interpretação do disposto no art. 1437.º CC, o passo seguinte consiste em harmonizar o regime que resulta deste preceito com o estabelecido no art. 12.º, al. e), CPC quanto à atribuição de personalidade judiciária ao “condomínio resultante da propriedade horizontal, relativamente a acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador”.
Uma primeira nota é a de que a atribuição de personalidade judiciária ao condomínio não contende com a substituição processual estabelecida no art. 1437.º CC. Se se verifica uma situação de substituição processual, há uma parte substituta (que está presente em juízo como parte activa ou passiva) e uma parte substituída (que é a titular do direito que constitui o objecto do processo). Não só nada impede que esta parte substituída tenha personalidade judiciária, como é essa precisamente a regra: o normal é que a parte substituída tenha personalidade judiciária (nomeadamente, porque tem personalidade jurídica: cf. art. 11.º, n.º 2, CPC).
Num plano puramente doutrinário, até se poderia argumentar que a atribuição de personalidade judiciária ao condomínio é um pressuposto necessário da substituição processual estabelecida no art. 1437.º CC. Só podendo haver substituição processual se houver parte substituída, pode argumentar-se que a substituição processual que se encontra no art. 1437.º CC exige que o condomínio tenha personalidade judiciária (isto é, possa ser realmente uma parte substituída). Nesta leitura, seria a situação de substituição processual do art. 1437.º CC a requerer a atribuição de personalidade judiciária ao condomínio.
Abstraindo desta última observação, o problema que importa resolver é o da utilidade de concessão de personalidade judiciária ao condomínio. Se o art. 1437.º CC atribui legitimidade processual ao administrador para intentar acções ou ser demandado em acções relativas ao condomínio, qual a vantagem de conceder personalidade judiciária ao condomínio, ou seja, qual a utilidade que decorre de também se permitir que o condomínio possa demandar e ser demandado?
Novamente abstraindo da referida observação doutrinária, a resposta àquela questão não é evidente. A única coisa que se pode fazer é reconhecer que o regime legal admite duas vias quanto a acções relativas ao condomínio:
– A propositura da acção pelo ou contra o administrador, no regime de substituição processual: é o que se encontra estabelecido no art. 1437.º CC;
– A propositura da acção pelo ou contra o condomínio: é o que se pode retirar do disposto no art. 12.º, al. e), CPC.
Dado que o condomínio necessita de ser representado em juízo, esta última possibilidade coloca o problema de saber quem vai representar esse condomínio quando este é a parte activa ou passiva. A resposta pode ser encontrada no art. 26.º CPC: o condomínio é representado em juízo pelo seu administrador. Como resulta do acima exposto sobre o art. 1437.º CC e sobre a substituição processual que este preceito consagra, não é correcto entender que a representação do condomínio pelo administrador decorre do disposto no art. 1437.º CC ou que o estabelecido neste preceito duplica o que resulta do art. 26.º CPC. O que vale para a legitimidade processual do administrador como parte substituta não pode valer para a representação do condomínio por esse administrador.
Esta conclusão tem uma consequência prática. No caso de o condomínio demandar ou ser demandado e de ser representado pelo administrador nos termos do art. 26.º CPC, este administrador não necessita de nenhuma das autorizações previstas no art. 1437.º CC (diferentemente, mas em coerência com a aplicação deste preceito à representação do condomínio pelo administrador, Oliveira Magalhães, Julgar 23 (2014), 65 s.). A solução legal é facilmente compreensível: se pode ter alguma justificação que o administrador necessite da autorização da assembleia de condóminos para intentar uma acção na qualidade de substituto processual do condomínio (e, portanto, de parte), não tem nenhuma justificação que esse administrador necessite dessa autorização quando a acção seja proposta pelo condomínio e o administrador assuma apenas uma função de representação desta parte. É, aliás, incoerente que o condomínio decida instaurar, como parte, uma acção com um certo objecto e possa excluir o seu administrador -- que é o seu único representante -- de o representar nessa acção.»
O objeto da ação incide sobre a distribuição das despesas de eletricidade e dos elevadores entre os condóminos. Cabe ao administrador, elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano, bem como regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum (alíneas b) e g) do Artigo 1436º do CC). Atentos os pedidos deduzidos, os mesmos subsumem-se ao âmbito dos poderes do administrador, sendo que os autores não estão a reabrir a discussão quanto a factos exauridos, mas a deduzir uma pretensão para futuro. Tanto mais que a lei emprega a expressão «partes comuns» (quando se refere à legitimidade do administrador) – no art. 1437.º do CC – não só para se referir às partes materiais do edifício, mas ainda a todas as relações jurídicas conexas com a existência de partes comuns do edifício (Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 3.2.2011, Oliveira Vasconcelos, 351/2000, Sumários).
Assim sendo, assiste personalidade judiciária ao condomínio porquanto estamos perante uma ação que se insere no âmbito dos poderes do administrador – alínea e) do art. 12º do Código de Processo Civil. Conforme visto supra, a ação pode ser intentada contra o Condomínio, sendo este representado pelo Administrador, sendo esse precisamente o caso porquanto os autores demandam o Condomínio, representado pelo Administrador.
A invocação que o tribunal a quo faz do regime do Artigo 1424º, nº1, do CC, não colhe porquanto tal norma geral é afastada pelas normas especiais imperativas dos nos. 3 e 4 do mesmo Artigo 1424º.
*3. [Comentário] O acórdão decidiu bem, cabendo agradecer a longa citação de um post publicado no Blog. Sobre a mesma matéria, cf. Jurisprudência (805), Jurisprudência 2018 (158) e Jurisprudência 2019 (217).
MTS