O que significa o disposto no art. 1437.º CC?

1. Num texto recente, escreveu-se, acerca da “representação em juízo” do condomínio, que, “carecendo o condomínio de um substrato físico, a sua representação é atribuída ao administrador (art. 1437.º/1)” (Oliveira Magalhães, Julgar 23 (2014), 63). Acrescentou-se ainda, com apoio na opinião quiçá maioritária, o seguinte: “[…] concluímos que no art. 1437.º o legislador não trata da legitimidade processual, no sentido de legitimidade ad causam, até porque a legitimidade que consiste no interesse directo em demandar e em contradizer, consoante se trate de legitimidade activa ou passiva, respectivamente, é um pressuposto processual que só em concreto pode ser determinado. A norma respeita à legitimatio ad processum, ou seja, à capacidade processual. Diz-nos apenas que a representação do condomínio em juízo incumbe ao administrador, como já resultaria do art. 26.º do Código de Processo Civil” (Oliveira Magalhães, Julgar 23 (2014), 64 s.).

É duvidoso que esta conclusão corresponda ao que realmente se dispõe no art. 1437.º CC, como, aliás, se pode logo suspeitar considerando a epígrafe do preceito: “legitimidade do administrador” do condomínio.

2. O art. 1437.º CC dispõe o seguinte:

“1 - O administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia.

2 - O administrador pode também ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício.

3 - Exceptuam-se as acções relativas a questões de propriedade ou posse dos bens comuns, salvo se a assembleia atribuir para o efeito poderes especiais ao administrador.”

Do disposto nos n.º 1 e 2 deste preceito resulta o seguinte:

– O administrador tem legitimidade para demandar qualquer dos condóminos ou um terceiro na execução das funções que lhe pertencem ou, fora destas funções, quando tenha sido autorizado pela assembleia de condóminos;

– O administrador tem legitimidade para ser demandado por qualquer condómino ou por um terceiro numa acção respeitante às partes comuns do edifício.

Logo a linguagem do preceito – que fala sempre de legitimidade, e nunca de representação – permite duvidar de que o mesmo estabeleça qualquer regra de representação do condomínio pelo administrador. A diferença entre a legitimidade e a representação reside no seguinte:

– Aquele que tem legitimidade para demandar ou ser demandado é parte, activa ou passiva, no processo; é ele o dominus litis, dado que quem tem legitimidade processual actua sempre em nome próprio;

– Aquele que actua como representante de alguém não é parte no processo: a parte é o representado (já assim Endemann, Das deutsche Civilprozeβrecht I (1868), 320); é, aliás, em relação ao representado que se afere a legitimidade processual, dado que é ele o dominus litis, pelo que quem pode ser parte legítima ou ilegítima é apenas o representado.

Do estabelecido no art. 1437.º, n.º 1 e 2, CC resulta que é o próprio administrador do condomínio que demanda ou é demandado: isto significa que o administrador actua como parte, e não como representante do condomínio. Sendo assim, o que se encontra consagrado no art. 1437.º CC é uma hipótese de substituição processual, ou seja, uma hipótese em que a parte demandante ou demandada não coincide com a titular do direito defendido em juízo. No caso regulado no art. 1437.º CC, o administrador é a parte substituta – é ele que demanda, em nome próprio, mas procurando tutelar os interesses do condomínio, ou é demandado, também em nome próprio, mas defendendo as partes comuns do edifício – e o condomínio é a parte substituída – é ele o titular dos interesses que o administrador vai procurar defender em juízo.

Na parte final do n.º 1 e no n.º 3 do art. 1437.º CC encontra-se consagrada uma situação de substituição processual voluntária. Na hipótese de o objecto da acção exceder o âmbito legal das suas funções ou recair sobre a propriedade ou a posse de partes comuns, a assembleia de condóminos pode autorizar o administrador a propor, em nome próprio, a acção. Só com esta autorização o administrador pode assumir o papel de substituto processual.

3. Na doutrina alemã é bastante discutida a qualidade assumida em juízo pelo administrador de um património: Amtstheorie, Vertretertheorie e Organtheorie são as orientações mais comuns (cf., por exemplo, MünchKommZPO/Lindacher (2013), Vor §§ 50 ff. 29 ss.; Stein/Jonas/Jacoby (2014), vor § 50 64 ss.). O disposto no art. 1437.º CC corresponde – na leitura aqui feita do preceito – à Amtstheorie.

A consagração da Amtstheorie no art. 1437.º CC não pode fazer esquecer que o administrador do condomínio actua na defesa dos interesses e na qualidade de órgão do condomínio. Como, aliás, já foi salientado na doutrina alemã, a Amtstheorie não é incompatível com as demais teorias acima referidas, já que estas se situam num plano diferente: enquanto a Amtstheorie procura enquadrar a posição do administrador em juízo, a Vertretertheorie e a Organtheorie procuram salientar a imputação dos actos deste administrador ao próprio património administrado, in casu ao condomínio (cf. Stürner, ZZP 94 (1981), 286 ss.).

4. Assente a interpretação do disposto no art. 1437.º CC, o passo seguinte consiste em harmonizar o regime que resulta deste preceito com o estabelecido no art. 12.º, al. e), CPC quanto à atribuição de personalidade judiciária ao “condomínio resultante da propriedade horizontal, relativamente a acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador”.

Uma primeira nota é a de que a atribuição de personalidade judiciária ao condomínio não contende com a substituição processual estabelecida no art. 1437.º CC. Se se verifica uma situação de substituição processual, há uma parte substituta (que está presente em juízo como parte activa ou passiva) e uma parte substituída (que é a titular do direito que constitui o objecto do processo). Não só nada impede que esta parte substituída tenha personalidade judiciária, como é essa precisamente a regra: o normal é que a parte substituída tenha personalidade judiciária (nomeadamente, porque tem personalidade jurídica: cf. art. 11.º, n.º 2, CPC).

Num plano puramente doutrinário, até se poderia argumentar que a atribuição de personalidade judiciária ao condomínio é um pressuposto necessário da substituição processual estabelecida no art. 1437.º CC. Só podendo haver substituição processual se houver parte substituída, pode argumentar-se que a substituição processual que se encontra no art. 1437.º CC exige que o condomínio tenha personalidade judiciária (isto é, possa ser realmente uma parte substituída). Nesta leitura, seria a situação de substituição processual do art. 1437.º CC a requerer a atribuição de personalidade judiciária ao condomínio.

Abstraindo desta última observação, o problema que importa resolver é o da utilidade de concessão de personalidade judiciária ao condomínio. Se o art. 1437.º CC atribui legitimidade processual ao administrador para intentar acções ou ser demandado em acções relativas ao condomínio, qual a vantagem de conceder personalidade judiciária ao condomínio, ou seja, qual a utilidade que decorre de também se permitir que o condomínio possa demandar e ser demandado?

Novamente abstraindo da referida observação doutrinária, a resposta àquela questão não é evidente. A única coisa que se pode fazer é reconhecer que o regime legal admite duas vias quanto a acções relativas ao condomínio:

– A propositura da acção pelo ou contra o administrador, no regime de substituição processual: é o que se encontra estabelecido no art. 1437.º CC;

– A propositura da acção pelo ou contra o condomínio: é o que se pode retirar do disposto no art. 12.º, al. e), CPC.

Dado que o condomínio necessita de ser representado em juízo, esta última possibilidade coloca o problema de saber quem vai representar esse condomínio quando este é a parte activa ou passiva. A resposta pode ser encontrada no art. 26.º CPC: o condomínio é representado em juízo pelo seu administrador. Como resulta do acima exposto sobre o art. 1437.º CC e sobre a substituição processual que este preceito consagra, não é correcto entender que a representação do condomínio pelo administrador decorre do disposto no art. 1437.º CC ou que o estabelecido neste preceito duplica o que resulta do art. 26.º CPC. O que vale para a legitimidade processual do administrador como parte substituta não pode valer para a representação do condomínio por esse administrador.

Esta conclusão tem uma consequência prática. No caso de o condomínio demandar ou ser demandado e de ser representado pelo administrador nos termos do art. 26.º CPC, este administrador não necessita de nenhuma das autorizações previstas no art. 1437.º CC (diferentemente, mas em coerência com a aplicação deste preceito à representação do condomínio pelo administrador, Oliveira Magalhães, Julgar 23 (2014), 65 s.). A solução legal é facilmente compreensível: se pode ter alguma justificação que o administrador necessite da autorização da assembleia de condóminos para intentar uma acção na qualidade de substituto processual do condomínio (e, portanto, de parte), não tem nenhuma justificação que esse administrador necessite dessa autorização quando a acção seja proposta pelo condomínio e o administrador assuma apenas uma função de representação desta parte. É, aliás, incoerente que o condomínio decida instaurar, como parte, uma acção com um certo objecto e possa excluir o seu administrador -- que é o seu único representante -- de o representar nessa acção.

MTS

Jurisprudência 2020 (5)

Propriedade horizontal;
condomínio; legitimidade processual*

1. O sumário de RL 21/1/2020 (316/19.2T8FNC.L1-7) é o seguinte:

I. Os nos. 3 e 4 do Artigo 1424º do CC constituem regras especiais face aos nos. 1 e 2 do mesmo Artigo, sendo que o nº3 permite que se extraia dele uma regra mais ampla, segundo a qual as despesas correntes inerentes à utilização das partes comuns que só sirvam alguns condóminos são suportadas apenas por eles.

II. Os nos. 3 e 4 do Artigo 1424º do CC constituem condicionamentos imperativos de conteúdo do título constitutivo da propriedade horizontal.

III. Deduzindo os autores pedidos tendo em vista a observância do disposto nos nos. 3 e 4 do Artigo 1424º do CC, a ação pode ser intentada contra o Condomínio, representando pelo seu Administrador, não sendo necessário demandar todos os condóminos.

2. Na fundamentação do acórdão afirma-se o seguinte:

"Os autores subsumem os pedidos que deduzem ao disposto no Artigo 1424º, nº2 e 3, do Código Civil, segundo o qual:

«3. As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.

4- Nas despesas de ascensores só participam os condóminos cujas frações por elas possam ser servidas.»

Estes nos. 3 e 4 constituem regras especiais face aos nos. 1 e 2 do mesmo Artigo 1424º, sendo que: «O nº3 parece permitir que se extraia dele uma regra mais ampla, segundo a qual as despesas inerentes à utilização das partes comuns que só sirvam alguns condóminos são suportadas apenas por eles – com a ênfase de que as despesas em causa são só as “correntes”» (Ana Prata (Coord.), Código Civil Anotado, Vol. II, Almedina, 2017, p. 260).

Estes nos. 3 e 4 constituem condicionamentos de conteúdo do título constitutivo da propriedade horizontal, constituindo normas imperativas. Conforme refere Henrique Sousa Antunes, Direitos Reais, Universidade Católica Editora, 2017, p. 394, os nos. 3 e 4 do art. 1424º integram «(…) exemplos normativos que excecionam a regra da unanimidade para a modificação da repartição de encargos em função do valor relativo da cada fração ou estabelecem, legalmente, um critério diverso a esse respetio, critério que vindula o próprio título constitutivo. São os condicionalismos imperativos ao título constitutivo, procedimentais ou de conteúdo.» 

Nos termos do Artigo 1437º, nº2, do CC, «O administrador pode também ser demandado nas ações respeitantes às partes comuns do edifício.».

A propósito da interpretação do Artigo 1437º, do CC, ensina Teixeira de Sousa, que:

«Do disposto nos n.º 1 e 2 deste preceito resulta o seguinte:

– O administrador tem legitimidade para demandar qualquer dos condóminos ou um terceiro na execução das funções que lhe pertencem ou, fora destas funções, quando tenha sido autorizado pela assembleia de condóminos;

– O administrador tem legitimidade para ser demandado por qualquer condómino ou por um terceiro numa acção respeitante às partes comuns do edifício.

Logo a linguagem do preceito – que fala sempre de legitimidade, e nunca de representação – permite duvidar de que o mesmo estabeleça qualquer regra de representação do condomínio pelo administrador. A diferença entre a legitimidade e a representação reside no seguinte:

– Aquele que tem legitimidade para demandar ou ser demandado é parte, activa ou passiva, no processo; é ele o dominus litis, dado que quem tem legitimidade processual actua sempre em nome próprio;

– Aquele que actua como representante de alguém não é parte no processo: a parte é o representado (já assim Endemann, Das deutsche Civilprozeβrecht I (1868), 320); é, aliás, em relação ao representado que se afere a legitimidade processual, dado que é ele o dominus litis, pelo que quem pode ser parte legítima ou ilegítima é apenas o representado.

Do estabelecido no art. 1437.º, n.º 1 e 2, CC resulta que é o próprio administrador do condomínio que demanda ou é demandado: isto significa que o administrador actua como parte, e não como representante do condomínio. Sendo assim, o que se encontra consagrado no art. 1437.º CC é uma hipótese de substituição processual, ou seja, uma hipótese em que a parte demandante ou demandada não coincide com a titular do direito defendido em juízo. No caso regulado no art. 1437.º CC, o administrador é a parte substituta – é ele que demanda, em nome próprio, mas procurando tutelar os interesses do condomínio, ou é demandado, também em nome próprio, mas defendendo as partes comuns do edifício – e o condomínio é a parte substituída – é ele o titular dos interesses que o administrador vai procurar defender em juízo.

Na parte final do n.º 1 e no n.º 3 do art. 1437.º CC encontra-se consagrada uma situação de substituição processual voluntária. Na hipótese de o objecto da acção exceder o âmbito legal das suas funções ou recair sobre a propriedade ou a posse de partes comuns, a assembleia de condóminos pode autorizar o administrador a propor, em nome próprio, a acção. Só com esta autorização o administrador pode assumir o papel de substituto processual. (…)

Assente a interpretação do disposto no art. 1437.º CC, o passo seguinte consiste em harmonizar o regime que resulta deste preceito com o estabelecido no art. 12.º, al. e), CPC quanto à atribuição de personalidade judiciária ao “condomínio resultante da propriedade horizontal, relativamente a acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador”.

Uma primeira nota é a de que a atribuição de personalidade judiciária ao condomínio não contende com a substituição processual estabelecida no art. 1437.º CC. Se se verifica uma situação de substituição processual, há uma parte substituta (que está presente em juízo como parte activa ou passiva) e uma parte substituída (que é a titular do direito que constitui o objecto do processo). Não só nada impede que esta parte substituída tenha personalidade judiciária, como é essa precisamente a regra: o normal é que a parte substituída tenha personalidade judiciária (nomeadamente, porque tem personalidade jurídica: cf. art. 11.º, n.º 2, CPC).

Num plano puramente doutrinário, até se poderia argumentar que a atribuição de personalidade judiciária ao condomínio é um pressuposto necessário da substituição processual estabelecida no art. 1437.º CC. Só podendo haver substituição processual se houver parte substituída, pode argumentar-se que a substituição processual que se encontra no art. 1437.º CC exige que o condomínio tenha personalidade judiciária (isto é, possa ser realmente uma parte substituída). Nesta leitura, seria a situação de substituição processual do art. 1437.º CC a requerer a atribuição de personalidade judiciária ao condomínio.

Abstraindo desta última observação, o problema que importa resolver é o da utilidade de concessão de personalidade judiciária ao condomínio. Se o art. 1437.º CC atribui legitimidade processual ao administrador para intentar acções ou ser demandado em acções relativas ao condomínio, qual a vantagem de conceder personalidade judiciária ao condomínio, ou seja, qual a utilidade que decorre de também se permitir que o condomínio possa demandar e ser demandado?

Novamente abstraindo da referida observação doutrinária, a resposta àquela questão não é evidente. A única coisa que se pode fazer é reconhecer que o regime legal admite duas vias quanto a acções relativas ao condomínio:

– A propositura da acção pelo ou contra o administrador, no regime de substituição processual: é o que se encontra estabelecido no art. 1437.º CC;

– A propositura da acção pelo ou contra o condomínio: é o que se pode retirar do disposto no art. 12.º, al. e), CPC.

Dado que o condomínio necessita de ser representado em juízo, esta última possibilidade coloca o problema de saber quem vai representar esse condomínio quando este é a parte activa ou passiva. A resposta pode ser encontrada no art. 26.º CPC: o condomínio é representado em juízo pelo seu administrador. Como resulta do acima exposto sobre o art. 1437.º CC e sobre a substituição processual que este preceito consagra, não é correcto entender que a representação do condomínio pelo administrador decorre do disposto no art. 1437.º CC ou que o estabelecido neste preceito duplica o que resulta do art. 26.º CPC. O que vale para a legitimidade processual do administrador como parte substituta não pode valer para a representação do condomínio por esse administrador.

Esta conclusão tem uma consequência prática. No caso de o condomínio demandar ou ser demandado e de ser representado pelo administrador nos termos do art. 26.º CPC, este administrador não necessita de nenhuma das autorizações previstas no art. 1437.º CC (diferentemente, mas em coerência com a aplicação deste preceito à representação do condomínio pelo administrador, Oliveira Magalhães, Julgar 23 (2014), 65 s.). A solução legal é facilmente compreensível: se pode ter alguma justificação que o administrador necessite da autorização da assembleia de condóminos para intentar uma acção na qualidade de substituto processual do condomínio (e, portanto, de parte), não tem nenhuma justificação que esse administrador necessite dessa autorização quando a acção seja proposta pelo condomínio e o administrador assuma apenas uma função de representação desta parte. É, aliás, incoerente que o condomínio decida instaurar, como parte, uma acção com um certo objecto e possa excluir o seu administrador -- que é o seu único representante -- de o representar nessa acção.»

O objeto da ação incide sobre a distribuição das despesas de eletricidade e dos elevadores entre os condóminos. Cabe ao administrador, elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano, bem como regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum (alíneas b) e g) do Artigo 1436º do CC). Atentos os pedidos deduzidos, os mesmos subsumem-se ao âmbito dos poderes do administrador, sendo que os autores não estão a reabrir a discussão quanto a factos exauridos, mas a deduzir uma pretensão para futuro. Tanto mais que a lei emprega a expressão «partes comuns» (quando se refere à legitimidade do administrador) – no art. 1437.º do CC – não só para se referir às partes materiais do edifício, mas ainda a todas as relações jurídicas conexas com a existência de partes comuns do edifício (Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 3.2.2011, Oliveira Vasconcelos, 351/2000, Sumários).

Assim sendo, assiste personalidade judiciária ao condomínio porquanto estamos perante uma ação que se insere no âmbito dos poderes do administrador – alínea e) do art. 12º do Código de Processo Civil. Conforme visto supra, a ação pode ser intentada contra o Condomínio, sendo este representado pelo Administrador, sendo esse precisamente o caso porquanto os autores demandam o Condomínio, representado pelo Administrador.

A invocação que o tribunal a quo faz do regime do Artigo 1424º, nº1, do CC, não colhe porquanto tal norma geral é afastada pelas normas especiais imperativas dos nos. 3 e 4 do mesmo Artigo 1424º.

*3. [Comentário] O acórdão decidiu bem, cabendo agradecer a longa citação de um post publicado no Blog. Sobre a mesma matéria, cf. Jurisprudência (805), Jurisprudência 2018 (158) e Jurisprudência 2019 (217).

MTS

Jurisprudência (805)

Condomínio; administrador;

legitimidade; substituição processual

1. O sumário de RP 27/11/2017 (822/17.3T8VFR.P1) é o seguinte:

I - O artigo 1437.º do Código Civil não se reporta à legitimidade processual, no sentido da legitimidade ad causam, mas apenas à legitimatio ad processum, daí decorrendo que a representação do condomínio em juízo (parte na ação por força da extensão da personalidade judiciária prevista no art.º 12/e) do CPC) incumbe ao respetivo administrador.

 
II - Numa ação intentada por condóminos, em que é pedida a condenação na realização de obras de restauro e impermeabilização do terraço dum prédio urbano em regime de propriedade horizontal, e no pagamento de uma quantia indemnizatória, deverá ser demandado o condomínio, a citar na pessoa do seu administrador.

2. Na fundamentação do acórdão afirma-se o seguinte: 

"Dispõe o artigo 1437.º do Código Civil:

1. O administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia.

 
2. O administrador pode também ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício.

 
3. Exceptuam-se as acções relativas a questões de propriedade ou posse dos bens comuns, salvo se a assembleia atribuir para o efeito poderes especiais ao administrador.

Em suma, a medida da personalidade judiciária do condomínio coincide com a das funções do administrador, ou seja, as ações que se inserem no âmbito dos poderes do administrador devem ser intentadas por (ou contra o) condomínio. Fora do âmbito dos poderes do administrador, o condomínio não tem personalidade judiciária e, portanto, os condóminos agirão em juízo em nome próprio [Vide Gonçalo Oliveira Magalhães, in Revista Julgar, n.º 23, Coimbra Editora, 2014, pág. 62].

No que respeita ao específico âmbito da impugnação das deliberações da assembleia de condóminos, preceitua o n.º 6 do artigo 1433.º do diploma legal citado, que «A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para esse efeito».

Como se refere no acórdão desta Relação, de 13.02.2017 [Proferido no Processo n.º 232/16.0T8MTS.P1, subscrito pelo ora relator na qualidade de adjunto], mal se percebe que os condóminos, pessoas singulares ou coletivas, dotados de personalidade jurídica, careçam de ser representados judiciariamente pelo administrador do condomínio, dado que a representação judiciária apenas se justifica relativamente a pessoas singulares desprovidas de capacidade judiciária ou relativamente a entidades coletivas, nos termos que a lei ou respetivos estatutos dispuserem, ou ainda relativamente aos casos em que as pessoas coletivas ou singulares se venham a achar numa situação de privação dos poderes de administração e disposição dos seus bens por efeito da declaração de insolvência.

Conclui-se no citado aresto que «… quando no nº 6, do artigo 1433º, do Código Civil se faz referência aos condóminos, o legislador incorreu nalguma incorreção de expressão e de facto parece ter-se tido na mira, uma entidade coletiva, a assembleia de condóminos corporizada pelos condóminos que votaram favoravelmente a deliberação impugnada, o condomínio vinculado pelas deliberações impugnadas e cuja execução compete ao administrador…».

Revertendo à situação em debate nos autos, não restam dúvidas de que a questão se centra na interpretação do n.º 2 do artigo 1437.º do Código Civil, que atrás se transcreveu: «O administrador pode também ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício».

Na interpretação da disposição legal citada, ensinava o Professor Castro Mendes [Direito Processual Civil, II, AAFDL, Lisboa, 1980, pág. 25.]: “A legitimidade do administrador a que se refere o art.º 1437.º é uma legitimidade indirecta: a entidade que está em juízo é a associação de condóminos”.

Como lapidarmente refere Rui Pinto Duarte na anotação ao normativo em apreço [ In Código Civil Anotado, Volume II, Coordenação de Ana Prata, Almedina, 2017, pág. 294] “Não tendo o administrador interesse pessoal nestas ações, essa legitimidade só pode ser atribuída na qualidade de representante dos condóminos, à semelhança do disposto no n.º 6 do art.º 1433.º, quanto às ações de impugnação das deliberações da assembleia”.

No seu acórdão de 4.10.2007 [Proferido no processo n.º 07B1875, acessível no site da DGSI, relatado pelo Conselheiro Santos Bernardino], o Supremo Tribunal de Justiça adere à posição doutrinária enunciada, sediando a questão no pressuposto processual da personalidade judiciária (por extensão legal) e na exigência legal de representação dos patrimónios autónomos pelos seus administradores, e sintetizando-a no respetivo sumário que se transcreve parcialmente:

«[…] 4. O art. 1437º do CC consagra a capacidade judiciária do condomínio, ao estabelecer a susceptibilidade de o administrador, seu órgão executivo, estar em juízo em representação daquele, nas lides compreendidas no âmbito das funções que lhe pertencem (art. 1436º), ou dos mais alargados poderes que lhe forem atribuídos pelo regulamento ou pela assembleia, sendo que, em qualquer dos casos, as acções deverão ter sempre por objecto questões relativas às partes comuns. […]

8. Ao conferir ao administrador a possibilidade de actuar em juízo, o art. 1437º do CC mais não faz do que concretizar uma aplicação do disposto no art. 22º do CPC – que estatui sobre a representação das entidades que carecem de personalidade jurídica – eliminando possíveis dúvidas sobre se aquele poderia, no exercício das suas atribuições, recorrer à via judicial.

9. O art. 1437º não resolve, pois, o problema da legitimidade do administrador, que, aliás, não se coloca, porque este age, em juízo, enquanto órgão do condomínio e, portanto, em representação deste. Do que, no fundo, se trata, é de atribuir ao administrador legitimação para agir em nome do conjunto dos condóminos.

10. Parte no processo, relativamente às partes comuns do edifício, é o condomínio, sendo relativamente a este, e não no tocante ao administrador, que se poderá colocar a questão da legitimidade. […]»".

3. [Comentário] A orientação defendida no acórdão da RP está, muito provavelmente, de acordo com a orientação maioritária na jurisprudência e na doutrina. Com o devido respeito, essa orientação não corresponde ao disposto no art. 1437.º CC.

A legitimidade processual singular (cf. art. 30.º CPC) (que respeita à relação da parte com o objecto do processo) é um pressuposto processual distinto da capacidade judiciária (cf. art. 15.º CPC) (que se refere ao suprimento da incapacidade de exercício e à representação de entes colectivos), pelo que é mais do que discutível que um preceito que se refere textualmente àquela legitimidade deva ser interpretado como referindo-se afinal a esta capacidade. Pode assim perguntar-se se está de acordo com os critérios interpretativos constantes do art. 9.º CC -- e, em particular, do disposto no seu n.º 2 -- que, onde se estabelece que o administrador do condomínio tem legitimidade para ser parte, se possa entender que afinal o que se determina é que ele tem legitimidade para ser representante do condomínio como parte processual.

Poder-se-ia dizer que esta é a única interpretação possível do preceito. Mas não é. Como se sabe, a legitimidade processual (ou ad causam) pode ser directa ou indirecta:

-- A legitimidade directa é aquela que é atribuída ao titular da relação material controvertida, como resulta do disposto no art. 30.º, n.º 3, CPC;

-- A legitimidade indirecta é aquela que é atribuída, pela lei ou pelas partes, a um substituto processual, isto é, a alguém que age em juízo como parte com base num direito alheio; a substituição processual legal é expressamente admitida pelo estabelecido no início do art. 30.º, n.º 3, CPC ("Na falta de indicação de lei em contrário [...]) e a substituição processual voluntária tem expressão, por exemplo, no art. 34.º, n.º 1 ("[...] ou por um deles com consentimento do outro [...]").

Isto significa que é possível dar à expressão "legitimidade" referida no art. 1437.º CC um sentido textual e totalmente correcto sobre o ponto e vista jurídico. Faz todo o sentido que a lei atribua ao administrador do condomínio uma legitimidade indirecta para que este actue em juízo como parte em substituição do condomínio. Afinal, o art. 1437.º CC é apenas uma das muitas regras processuais ou materiais que estabelece uma substituição processual. In casu, o administrador do condomínio é o substituto processual e o condomínio é a parte substituída.

Aliás, a não se entender assim, o disposto no art. 1437.º, n.º 2, CC (que dispõe que "O administrador pode também ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício) teria de ser interpretado como se estabelecesse afinal que aquele administrador tem legitimidade para representar o condomínio quando este for demandado numa acção. Quer dizer: enquanto a lei atribui a qualidade de demandado -- e, portanto, de parte -- ao administrador, a interpretação que obteve vencimento no acórdão da RP atribui a qualidade de parte ao condomínio e a qualidade de representante ao administrador. Salvo o devido respeito, esta interpretação do preceito, além de, como se viu, não ser imposta por nenhuma razão processual, não tem nenhuma correspondência verbal com a sua letra, pelo que contraria o disposto no art. 9.º, n.º 2, CC.

No caso em apreciação, a orientação defendida pela RP conduz a uma situação curiosa. O que estava em causa era uma omissão do administrador do condomínio na realização de determinadas obras. Qual foi a solução encontrada? A de os condóminos demandarem o condomínio que eles próprios integram para que este condomínio seja condenado a realizar as obras que o seu representante em juízo -- que é o administrador do condomínio -- não realizou. Além do muito mais, cabe referir que não é certamente a melhor solução atribuir a qualidade de representante do condomínio a quem tem um conflito com o próprio condomínio ou, pelo menos, com alguns condóminos.

Em conclusão: demonstrada a insustentabilidade jurídica e prática da orientação defendida pela RP, o desafio que deve ser superado é o de aplicar o disposto no art. 1437.º CC na área a que o mesmo se refere, que é o da atribuição da qualidade de substituto processual ao administrador do condomínio. Isto, aliás, em nada contende com a atribuição de personalidade judiciária ao condomínio decorrente do estabelecido no art. 12.º, al. e), CPC, necessária, por exemplo, para permitir que o condomínio possa demandar o seu administrador. 

MTS