Venda executiva;
direito de preferência; arrendatário
1. O sumário de RL 30/3/2017 (23184/09.8T2SNT.L1-8) é o seguinte:
- O arrendatário de um arrendamento de duração limitada tem direito de preferência na compra e venda judicial do locado.
- Qualquer situação locatícia constituída após a penhora é inoponível à execução, caducando automaticamente após a venda executiva.
2. Na fundamentação do acórdão afirma-se o seguinte:
"1.º–Dispõe o artigo 1091.º, n.º 1, al. a) do CC que o arrendatário tem direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos.
Referindo-se a este artigo dizem Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge: ‘’Considerando a arrumação sistemática do artigo 1091 do CC, a letra da lei e a inexistência de norma de sentido contrário, o direito de preferência do arrendatário aqui consagrado refere-se a todos os contratos sujeitos à disciplina do arrendamento urbano , sejam eles para fim habitacional ou para fim não habitacional ou para fim não habitacional , tenham eles prazo certo ou duração indeterminada’’ (Arrendamento Urbano, , 3.ª ed., 2009:431)
Como é sabido o RAU continha regime diferente. ‘’apesar do carácter aparentemente genérico do artigo 47.º do RAU, é líquido que a preferência atribuída por esta norma aos arrendatários urbanos não existe no caso dos arrendamentos mencionados nas alíneas a) a e), inclusive, do n.º 2 do artigo 5.º do RAU, como também resulta excluída dos arrendamentos de duração limitada , atento o teor dos art.ªs 99.º, n.º 2, 117.º , n.º 2, 121.º e 123.º do RAU’’ (Agostinho Cardoso Guedes, O Exercício do Direito de Preferência, Porto, 2006:174; também Jorge Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 3:ª ed., Coimbra, 1997:240 e Maria Olinda Garcia, A Nova Disciplina do Arrendamento Urbano , Coimbra, 2006:27).
Não restam, pois dúvidas que o recorrente é titular de direito de preferência.
2.ª–A venda pode revestir sete modalidades elencadas no artigo 811.º CPC. Uma delas é a venda mediante propostas em carta fechada.
Dado tratar-se neste caso de uma venda judicial pode discutir-se se a venda prevista no artigo 1091.º, n.º 1, alínea a) do CC é abrangida por aquela.
Pensamos que a questão se relaciona com a natureza da venda executiva.
Discute-se se a venda judicial é um contrato de direito privado, de direito público ou misto de direito privado e de direito público (Anselmo de Castro, A Acção Executiva Singular, Comum e Especial, Coimbra, 1970:252 ss).
Como ensina Lebre de Freitas, ‘’a sujeição da venda executiva ao regime geral da compra e venda leva a caracterizá-lo como um contrato especial de compra e venda com características de acto de direito público’’ (A Acção Executiva, 5.ª ed., Coimbra, 2009:346).
Sendo aplicáveis à venda executiva duma maneira geral todas as regras comuns (cfr., porém, artigos 824.º CC e 825.º CPC) e atenta a necessidade de não desfigurar a posição do preferente/adquirente que actua como particular favorecido, nada se opõe a que as normas de direito substantivo relativas à legitimação do arrendatário como preferente sejam aplicáveis à venda judicial.
3.ª–A terceira questão consiste em saber que efeitos se devem atribuir à venda executiva.
Dispõe o artigo 819.º CC que ‘’sem prejuízo das regras do registo, são inoponíveis à execução os actos de disposição, oneração ou arrendamento dos bens penhorados’’
Com a penhora o executado perde os seus poderes directos sobre os bens, o poder de detenção e de fruição (se a penhora a compreende). Fala-se a propósito da aplicação do princípio da indisponibilidade material absoluta dos bens penhorados. Se quanto à disposição material dos bens o princípio é o referido, quanto à disposição jurídica a regra é a da livre disponibilidade do direito ‘’apenas com a limitação da ineficácia dos respectivos actos , para com a execução, independentemente de declaração judicial, isto é, tendo-se os actos como válidos e eficazes em todas as direcções menos em relação à execução. Para a qual são havidos como se não existissem’’ ;’’só a figura da ineficácia relativa dá a exacta configuração das coisas e lhe fixa os seus verdadeiros efeitos jurídicos’’(Anselmo de Castro, op. cit:151/152).
Como ensina Castro Mendes ‘’este valor jurídico só se mantém até à venda executiva ; com esta o acto deixa de ser meramente ineficaz em relação à execução, ou inoponível nesta, para se tornar totalmente ineficaz’’. (Direito Processual Civil, 3.ª Vol, Lisboa, 1989:463).
Preceitua o artigo 824.º, n.º 2 do CC: ‘’Os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os onerarem, bem como os demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com excepção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo’’.
Por aplicação desta norma, diz-nos Pedro Romano Martinez, o contrato de locação também pode caducar ’’pois à venda da coisa locada em processo executivo não se aplica o princípio emptio non tollit locatum (art. 1051 do CC), pelo que o comprador em venda executiva adquire o bem livre de ónus e encargos, em que se incluem as limitações decorrentes de contratos de arrendamento. Mesmo entendendo que o arrendamento não se qualifica como direito real, a ratio do n.º 2 do artigo 824.º do CC é a de os bens vendidos judicialmente serem transmitidos sem encargos, entre ao quais se se inclui a vinculação decorrente do arrendamento’’ (Da Cessação do Contrato, 2.ª ed., Coimbra, 2006:327).
Ora, quer se considere a dimensão real do arrendamento quer tão-só a dimensão obrigacional do contrato que o substancia, o que importa é saber se o contrato que formalizou a sua criação ocorreu antes ou depois da penhora.
O Supremo Tribunal de Justiça vem decidindo uniformemente no sentido assumido no sumário do acórdão de 5 de Fevereiro de 2009, in: www.dgsi.pt: qualquer situação locatícia - registada ou não - constituída após o registo de hipoteca, arresto ou penhora é inoponível ao comprador do imóvel em sede de venda judicial, na justa medida em que após a concretização desta caduca automaticamente.
No caso sujeito foi penhorado, em 09.11.2009, o imóvel identificado no auto de fls.13 e 14, objecto da venda judicial mediante abertura de propostas em carta fechada.
O requerente F invocou a qualidade de arrendatário com base no contrato de arrendamento cuja cópia se mostra junta a fls.49 a 51, celebrado em 20.12.2011, figurando, na qualidade de senhorio, N (na qualidade de procurador de L, executada nestes autos).
Quer isto dizer, como sublinha o primeiro grau, que o contrato de arrendamento invocado para efeitos do exercício do direito de preferência foi celebrado em data posterior à da penhora que incidiu sobre o imóvel objecto de tal contrato.
O acto de oneração do executado queda então, como dissemos, inoponível na execução."
[MTS]
