Acção de preferência;
depósito do preço
1. O sumário de RL 30/3/2017 (68/16.8T8VLS-A.L1-2) é a seguinte:
I – Na acção de preferência, o preço a depositar pelo autor nos 15 dias seguintes à propositura da acção, sob pena de caducidade, é no valor correspondente ao preço constante do título de transmissão.
II – Tendo os réus procedido à alteração do título de transmissão, alterando o preço da venda, sobre eles recai o ónus de alegação e prova de que o valor retificado corresponde ao valor real.
III – Quando logrem tal prova, importará oportunamente fazer notificar o autor, para, então, proceder ao depósito da correspondente diferença.
2. Na fundamentação do acórdão afirma-se o seguinte:
"Face às conclusões de recurso, que como é sabido, e no seu reporte à fundamentação da decisão recorrida, definem o objeto daquele – vd. art.ºs 635º, n.º 3, 639º, n.º 3, 608º, n.º 2 e 663º, n.º 2, do novo Código de Processo Civil – é questão proposta à resolução deste Tribunal, a de saber se o “preço devido” a considerar para efeitos de depósito, na presente ação, é o declarado na escritura de compra e venda respetiva ou o valor superior declarado pelas partes outorgantes, em escritura de retificação da escritura de compra e venda, celebrada após citação dos aqui RR.
***
Já o que seja o preço devido, foi objeto de discussão, nomeadamente no tocante à questão de saber se corresponde ao preço real ou ao preço que veio a ser declarado na escritura pública de compra e venda e em que circunstâncias, para, alcançado o conceito, retirar a consequência da não realização do correspondente depósito no prazo e condições estabelecidas na lei.
Podendo contudo afirmar-se ser hoje praticamente uniforme a jurisprudência, relativamente a situações como a hipoteseada nos autos, e que se revelam recorrentes.
Assim, já em Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 22-02-2005 [Proc. 4669/04 - 1.ª Secção, Relator: Moreira Alves, in http://www.pgdlisboa.pt/jurel/stj_busca.php?buscajur=&areas=000&ficha=10126&pagina=&exacta=], se julgou que “I - Intentada acção de preferência em que os AA. se deparam com um único preço que têm por bom e que é o declarado na escritura de compra e venda, não alegando, por conseguinte, nenhuma simulação do preço, sendo os RR. quem veio dizer na contestação que o preço real era superior, apresentando escritura de rectificação do preço posterior à entrada da acção, e mantendo os AA. na resposta e na contestação do pedido reconvencional que o preço real era o constante na escritura de compra e venda, competia aos RR. provar ser outro o preço real. II - Perante este circunstancialismo não se vê como poderia exigir-se aos AA. o depósito do preço alegado pelos RR., ainda que por mera cautela. III - Afinal, a lógica da solução proposta pela doutrina e jurisprudência para as situações mais frequentes em que o preferente coloca logo a questão da simulação do preço na própria acção de preferência é a mesma que deve presidir à solução de situações como a dos autos. IV - Nestas, também é o preço constante da escritura à data da instauração da acção de preferência que o preferente tem de depositar, embora, provado posteriormente ser superior o preço real, deva depositar a diferença, no prazo fixado pela sentença, sob pena de perder o direito. V - E para o efeito, não se tornava necessário que os AA. tivessem manifestado directamente a intenção de preferir pelo valor mais elevado referido pelos RR., que à data da alegação não passava de um valor meramente hipotético e não demonstrado, tanto mais que os RR. deduziram pedido reconvencional pedindo exactamente a condenação dos AA. a pagarem aos RR. compradores o preço real que alegaram, caso proceda a acção, tendo os AA. ficado logo cientes que, a provar-se o preço alegado pelos RR. era esse que teriam de pagar como contrapartida da preferência. (…). [...]”
Tendo-se considerado, em Acórdão do mesmo Tribunal, de 01-04-2014 [Proc. 854/07.0TBLMG.P1.S1, Relator: HELDER ROQUE, in www.dgsi.pt/jstj.nsf.] que:
“IV–O preço devido, como condição do exercício do direito de preferência, é aquele que consta do teor da escritura pública, único elemento disponível para os autores, com base no qual instauraram a ação, satisfazendo a exigência legal do depósito preliminar do preço, aquele que ao preferente, em face dos elementos objetivos existentes, se revele como sendo o preço real do negócio. V - Porquanto o direito de preferência não se adquire com a propositura da ação, uma vez que nasce logo que se efetua o contrato de compra e venda, radicando-se na pessoa a quem ele assiste, a retificação do contrato em que ela não interveio, não tem virtualidade para alterar a situação de direito, já criada, sendo, por isso, irrelevantes, em relação ao preferente, quaisquer acordos ulteriores dos contraentes, que alterem ou modifiquem o contrato primitivo. VI - Os contraentes podem, em princípio, provar contra o preferente que, por engano, se declarou, na escritura de venda, um preço não correspondente à realidade, mas, apenas, quando, só por lapso, se tenha declarado um preço diferente do preço real. VII - Retificado o preço pelos réus compradores, depois da ação ter sido instaurada, sobre estes recai o ónus de alegar e provar que a “alteração do preço” visou a emenda de um erro, involuntariamente, cometido ou a correção de um erro propositado (v. g., simulação do preço para pagar menos IMT), e, bem assim como, que o valor corrigido corresponde ao valor real, o que equivale a alegar e provar que o preço modificado foi, realmente, o preço praticado no negócio jurídico efetuado. VIII - Constituindo o preço real da venda matéria controvertida, não era exigível aos preferentes o depósito de outro preço que não fosse o declarado na escritura, pelo que sendo outro o valor real a fixar pelo tribunal, tal não determinaria, sem mais, a caducidade da ação de preferência.” [...].
E, em Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 27-10-2015, que “se, para o exercício do direito de preferência não tinham outra alternativa que não fosse a de preferirem pelo preço declarado na escritura, não se pode dizer que os autores tenham abusado do direito de preferência, excedendo os limites impostos pela boa fé ou pelos bons costumes, sob pena de, com o pretexto de que existe abuso de direito, se estar a negar-lhes, na prática, o exercício desse direito. E a inviabilizar esse exercício em todas as situações em que, por qualquer motivo, as partes declaram um preço muito inferior ao valor real do bem e os preferentes não têm elementos para provar que o preço declarado é simulado e é outro o preço real.”.
O que, acrescentaremos nós, vale mutatis mutandis no tocante ao preço devido a depositar, quando ignorado o preço real à data da propositura da ação de preferência.
Também o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça mais recente, e conhecido, sobre a matéria, de 08-09-2016 [Proc. 1022/12.4TBCNT.C1.S1, Relator: FERNANDA ISABEL PEREIRA, in www.dgsi.pt/jstj.nsf.] indo neste sentido, quando nele se conclui que “O preço devido corresponderá ao preço real, que pode ser quer o preço pago pelo terceiro adquirente ao alienante, quer o preço acordado entre estes para a transacção, mesmo que ainda não esteja pago, a menos que tal não se tenha provado, situação em que, a final, o preço devido corresponderá, simplesmente, ao preço declarado na escritura pública.” [...].
Podendo ainda ver-se, nesta linha, o Acórdão da Relação de Coimbra, de 20-01-2015: [Proc. 360/12.0TBCNF.C1, Relator: ARLINDO OLIVEIRA, in www.dgsi.pt/jtrc.nsf.]
“1. - Na acção de preferência, o autor tem de proceder ao depósito do preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção, sob pena de caducidade.
Podendo contudo afirmar-se ser hoje praticamente uniforme a jurisprudência, relativamente a situações como a hipoteseada nos autos, e que se revelam recorrentes.
Assim, já em Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 22-02-2005 [Proc. 4669/04 - 1.ª Secção, Relator: Moreira Alves, in http://www.pgdlisboa.pt/jurel/stj_busca.php?buscajur=&areas=000&ficha=10126&pagina=&exacta=], se julgou que “I - Intentada acção de preferência em que os AA. se deparam com um único preço que têm por bom e que é o declarado na escritura de compra e venda, não alegando, por conseguinte, nenhuma simulação do preço, sendo os RR. quem veio dizer na contestação que o preço real era superior, apresentando escritura de rectificação do preço posterior à entrada da acção, e mantendo os AA. na resposta e na contestação do pedido reconvencional que o preço real era o constante na escritura de compra e venda, competia aos RR. provar ser outro o preço real. II - Perante este circunstancialismo não se vê como poderia exigir-se aos AA. o depósito do preço alegado pelos RR., ainda que por mera cautela. III - Afinal, a lógica da solução proposta pela doutrina e jurisprudência para as situações mais frequentes em que o preferente coloca logo a questão da simulação do preço na própria acção de preferência é a mesma que deve presidir à solução de situações como a dos autos. IV - Nestas, também é o preço constante da escritura à data da instauração da acção de preferência que o preferente tem de depositar, embora, provado posteriormente ser superior o preço real, deva depositar a diferença, no prazo fixado pela sentença, sob pena de perder o direito. V - E para o efeito, não se tornava necessário que os AA. tivessem manifestado directamente a intenção de preferir pelo valor mais elevado referido pelos RR., que à data da alegação não passava de um valor meramente hipotético e não demonstrado, tanto mais que os RR. deduziram pedido reconvencional pedindo exactamente a condenação dos AA. a pagarem aos RR. compradores o preço real que alegaram, caso proceda a acção, tendo os AA. ficado logo cientes que, a provar-se o preço alegado pelos RR. era esse que teriam de pagar como contrapartida da preferência. (…). [...]”
Tendo-se considerado, em Acórdão do mesmo Tribunal, de 01-04-2014 [Proc. 854/07.0TBLMG.P1.S1, Relator: HELDER ROQUE, in www.dgsi.pt/jstj.nsf.] que:
“IV–O preço devido, como condição do exercício do direito de preferência, é aquele que consta do teor da escritura pública, único elemento disponível para os autores, com base no qual instauraram a ação, satisfazendo a exigência legal do depósito preliminar do preço, aquele que ao preferente, em face dos elementos objetivos existentes, se revele como sendo o preço real do negócio. V - Porquanto o direito de preferência não se adquire com a propositura da ação, uma vez que nasce logo que se efetua o contrato de compra e venda, radicando-se na pessoa a quem ele assiste, a retificação do contrato em que ela não interveio, não tem virtualidade para alterar a situação de direito, já criada, sendo, por isso, irrelevantes, em relação ao preferente, quaisquer acordos ulteriores dos contraentes, que alterem ou modifiquem o contrato primitivo. VI - Os contraentes podem, em princípio, provar contra o preferente que, por engano, se declarou, na escritura de venda, um preço não correspondente à realidade, mas, apenas, quando, só por lapso, se tenha declarado um preço diferente do preço real. VII - Retificado o preço pelos réus compradores, depois da ação ter sido instaurada, sobre estes recai o ónus de alegar e provar que a “alteração do preço” visou a emenda de um erro, involuntariamente, cometido ou a correção de um erro propositado (v. g., simulação do preço para pagar menos IMT), e, bem assim como, que o valor corrigido corresponde ao valor real, o que equivale a alegar e provar que o preço modificado foi, realmente, o preço praticado no negócio jurídico efetuado. VIII - Constituindo o preço real da venda matéria controvertida, não era exigível aos preferentes o depósito de outro preço que não fosse o declarado na escritura, pelo que sendo outro o valor real a fixar pelo tribunal, tal não determinaria, sem mais, a caducidade da ação de preferência.” [...].
E, em Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 27-10-2015, que “se, para o exercício do direito de preferência não tinham outra alternativa que não fosse a de preferirem pelo preço declarado na escritura, não se pode dizer que os autores tenham abusado do direito de preferência, excedendo os limites impostos pela boa fé ou pelos bons costumes, sob pena de, com o pretexto de que existe abuso de direito, se estar a negar-lhes, na prática, o exercício desse direito. E a inviabilizar esse exercício em todas as situações em que, por qualquer motivo, as partes declaram um preço muito inferior ao valor real do bem e os preferentes não têm elementos para provar que o preço declarado é simulado e é outro o preço real.”.
O que, acrescentaremos nós, vale mutatis mutandis no tocante ao preço devido a depositar, quando ignorado o preço real à data da propositura da ação de preferência.
Também o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça mais recente, e conhecido, sobre a matéria, de 08-09-2016 [Proc. 1022/12.4TBCNT.C1.S1, Relator: FERNANDA ISABEL PEREIRA, in www.dgsi.pt/jstj.nsf.] indo neste sentido, quando nele se conclui que “O preço devido corresponderá ao preço real, que pode ser quer o preço pago pelo terceiro adquirente ao alienante, quer o preço acordado entre estes para a transacção, mesmo que ainda não esteja pago, a menos que tal não se tenha provado, situação em que, a final, o preço devido corresponderá, simplesmente, ao preço declarado na escritura pública.” [...].
Podendo ainda ver-se, nesta linha, o Acórdão da Relação de Coimbra, de 20-01-2015: [Proc. 360/12.0TBCNF.C1, Relator: ARLINDO OLIVEIRA, in www.dgsi.pt/jtrc.nsf.]
“1. - Na acção de preferência, o autor tem de proceder ao depósito do preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção, sob pena de caducidade.
2.-O valor a depositar corresponde ao preço constante do título de transmissão.
3.-Tendo os réus procedido à alteração título de transmissão, alterando o preço da venda, incumbe-lhes alegar e provar que o valor rectificado corresponde ao valor real e que os autores conheciam “ab initio” o valor rectificado.”….
… E o Acórdão da Relação de Évora, de 17-11-2016 [Proc. 198/13.8TBSRP.E1, Relator: RUI MACHADO E MOURA, in www.dgsi.pt/jtre.nsf.], este com a particularidade de chamar à colação o disposto no n.º 2 do artigo 1410º."
[MTS]
