Execução para pagamento de quantia certa;
hipoteca; divisibilidade
1. O sumário de STJ 27/3/2025 (2151/22.1T8PRT-A.P1.S2) é o seguinte:
I. Uma hipoteca constituída sobre prédios determinados, para garantia de um mútuo concedido para financiar a construção de um empreendimento urbanístico, estende-se aos prédios urbanos que vierem a ser edificados e às respectivas fracções autónomas, uma vez instituída a propriedade horizontal, e é oponível aos seus adquirentes.
II. Numa hipoteca contratualmente constituída como divisível, sem que essa constituição tenha sido acompanhada ou seguida da fixação do critério de divisibilidade, o que é razoável entender é que a vontade hipotética das partes seria a de que as fracções dos prédios que foram construídos garantiriam proporcionalmente a dívida protegida pela hipoteca; que essa proporção se deveria aferir em relação à dívida inicial, portanto; que, todavia, tendo sido parcialmente amortizada, as fracções ainda oneradas não garantem, nem quantia superior à que lhes cabia, nem à que ainda se encontra em dívida.
III. Incidindo a hipoteca sobre um único prédio constituído em regime de propriedade horizontal, a proporção há-de corresponder à permilagem definida no título constitutivo, reconhecendo-se, todavia, ao credor hipotecário o direito de promover a avaliação das fracções.
IV. Incidindo sobre fracções autónomas de prédios diferentes, essa proporção deve ser aferida como se de um único prédio se tratasse, procurando encontrar a permilagem que nele teriam.
V. Só por esta via se garantiria o respeito pela divisibilidade da hipoteca e se conciliaria a protecção do credor hipotecário com a dos adquirentes das fracções autónomas, tendo em conta que a hipoteca (global) se encontrava registada quando as adquiriram
VI. Não se provando que o credor hipotecário aceitou a indicação do montante garantido por cada fracção que conste do documento de compra e venda correspondente, essa indicação não o vincula.
VII. Cabe ao credor hipotecário que instaura uma execução contra o proprietário de fracções de um dos prédios urbanos que ainda se encontram oneradas pela hipoteca, contra a qual são deduzidos embargos de executado opondo a divisibilidade, o ónus da prova dos elementos de que depende a aplicação do critério de divisibilidade, uma vez que, no contexto dos embargos, desempenham o papel de factos constitutivos de crédito do exequente.
2. Na fundamentação do acórdão escreveu-se o seguinte:
"6. Antes de mais, há que ter presente o seguinte:
– Não vem provado que a Caixa Geral de Depósitos, S.A., ora exequente, tenha fixado as quantias “de sessenta e sete mil euros para a fracção R e seis mil duzentos e quarenta euros para a fracção A”, “apuradas atento o valor em dívida e a permilagem das fracções”, que seriam asseguradas pela “hipoteca que recaía sobre as fracções R e AE, tituladas pela Executada”, conforme a embargante alega nos artigos 21.º e 22.º da petição de embargos, nem que tenha estado presente um representante da Caixa Geral de Depósitos, S.A., na escritura de compra destas fracções (artigo 25.º da mesma petição) e que este tenha “asseverado que iria entregar à funcionária dos vendedores (AA) o distrate de todas as hipotecas, para que esta procedesse ao levantamento das mesmas” (artigo 26.º), nem que a exequente tenha dado o seu acordo a tais valores, fixados, como consta da escritura, sob responsabilidade dos outorgantes (cfr. ponto 8 dos factos provados);
– Não vem provado, aliás, que a exequente tenha fixado o valor de amortização do crédito concedido a S..., Lda, para o “expurgo da hipoteca de cada imóvel, ou de cada fracção autónoma vendida do empreendimento financiado” (cláusula 6.ª do documento complementar à escritura de abertura de crédito concedido pela exequente a S..., Lda). Note-se que é nesta cláusula 6.ª, como se observou já, que as instâncias basearam a divisibilidade da hipoteca, concluindo que não tinha sido fixado o modo de cálculo do montante garantido por cada fracção dos prédios que vieram a ser construídos no âmbito do empreendimento financiado (cfr. cláusula 2.º do citado documento complementar);
– A indivisibilidade não é uma característica essencial da hipoteca. Vaz Serra (sep. dos BMJ n.ºs 62 e 63, Lisboa, 1957) concluiu, nos estudos preparatórios do Código Civil de 1966, que deveria ser excluída, por princípio, uma vez que causa “dificuldades na concessão de crédito e na realização do direito hipotecário”, porque, se incidir sobre vários prédios, tendo o credor hipotecário o direito de escolher aquele que vai executar, pode sacrificar os interesses de um eventual segundo credor, “que não sabe, aceitando tal hipoteca, que valor tem a garantia recebida” (pág. 21). O Código Civil, todavia, manteve a indivisibilidade – que protege o (primeiro) credor hipotecário, como seria visível num caso como o dos autos, se tivesse essa característica – mas admitiu “convenção em contrário” (cfr. Código Civil Anotado, Pires de Lima e Antunes Varela, vol. I, anot. ao artigo 696.º). Como Vaz Serra reconhece, op. cit,, pág. 29, a indivisibilidade “pode corresponder a um legítimo desejo do credor. O credor, que não está em condições de conhecer o valor dos bens imobiliários do devedor, e que sabe poder esse valor ser alterado, pode ter interesse em exigir uma hipoteca solidária, de modo que a falha de valor verificada num desses bens venha a ser compensada pelo valor dos outros: esta hipoteca pode satisfazer, portanto, as necessidades do crédito”;
– A divisibilidade pode ser estabelecida no acto constitutivo da hipoteca, seja um contrato, seja um acto unilateral, ou resultar de acordo ou renúncia posterior. No caso, as instâncias admitiram uma ou outra hipótese, embora tenham considerado decisiva a já referida cláusula 6.ª, por interpretação ou integração do contrato de que é parte integrante o documento complementar que a contém. Supõe-se que será um caso de integração, uma vez que a convenção de divisibilidade carece de um critério para ser exequível;
– A sequela, própria dos direitos reais e concretização da inerência que lhes é característica, explica que a hipoteca acompanhe as vicissitudes do bem (ou bens) que onera, sendo oponível aos adquirentes, em caso de venda – no caso, à embargante. Tratando-se de uma hipoteca divisível, é como tal que afecta as fracções autónomas AE e R, compradas pela embargante. Cumpre pois determinar como se deve integrar o acordo de divisibilidade que as instâncias retiraram da mesma cláusula 6.ª, que deixa à exequente o poder de fixar o valor de amortização de crédito para o expurgo da hipoteca de cada imóvel, mas sem prever o critério de divisibilidade da hipoteca e sem que venha provado que a exequente tenha fixado esse valor;
– Há ainda que ter em conta que, em casos em que foi constituída uma hipoteca divisível para garantia de um mútuo concedido para a construção de empreendimentos urbanísticos, sobre prédios onde foram edificados dois ou mais prédios urbanos, nos quais foi posteriormente instituída a propriedade horizontal (como sucedeu no caso presente e é comum), poderá ser preciso apurar como opera essa divisibilidade, se não foram definidos os correspondentes critérios. Não se duvidará de que a permilagem ou percentagem atribuída no título constitutivo da propriedade horizontal exprime o valor relativo das fracções (cfr. n.º 1 do artigo 1418.º do Código Civil) e permite repartir proporcionalmente a oneração de cada fracção pela hipoteca, dentro do prédio hipotecado; nem que a repartição proporcional será a forma de garantir o equilíbrio entre os contraentes iniciais e, por esta via, entre o credor hipotecário e os adquirentes das fracções, assim reconstituindo a vontade hipotética dos contraentes que, afastando a indivisibilidade, não concretizaram os critérios de divisão (cfr. Isabel Meneres Campos, Indivisibilidade da Hipoteca, Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 12/2/2004, Cadernos de Direito Privado, n.º 9, Janeiro/Março de 2005, pág. 12 e segs., pág. 20: a divisibilidade “tem como efeito o fraccionamento do ónus hipotecário, passando cada parte ou fracção da coisa a responder, já não pela totalidade da dívida, mas apenas por uma parte do crédito hipotecário, proporcionalmente atribuída a cada uma das coisas resultantes da divisão”, pág. 20) . É, todavia, certo que o credor hipotecário não intervém nessa atribuição, o que justifica que, por exemplo, Isabel Meneres Campos observe que, tratando-se de “um valor indicado unilateralmente pelo devedor hipotecário”, deverá ser complementado com outros métodos, “como, por exemplo, a realização de uma avaliação das fracções por peritos independentes” (Comentário ao Código Civil, Direito das Obrigações, Das Obrigações em Geral, Lisboa, 2018, anot. ao artigo 696.º, pág. 934); cfr. o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 22 de Abril de 1997, www.dgsi.pt, proc. n.º 07A119. – Já é pelo menos duvidoso que essa percentagem ou permilagem – atribuída em relação a cada prédio, repete-se – corresponda à proporção entre o valor de cada fracção e o crédito inicialmente concedido, se a hipoteca vier a incidir sobre mais do que um prédio – ou, sequer, entre o valor de cada fracção e o montante ainda em dívida, se tiver havido amortização parcial do crédito.
É esta a razão principal pela qual se exprimem reservas ao método de cálculo seguido nas instâncias (começar por dividir o montante garantido pela área dos prédios que vieram a ser construídos e ficaram abrangidos pela hipoteca e, posteriormente, dividir o valor assim alcançado em função da permilagem atribuída a cada fracção pelo título constitutivo da propriedade horizontal de cada prédio, posterior à hipoteca); embora, naturalmente, releve saber se a proporção se deve obter, em primeiro lugar, por confronto com o crédito inicial ou com o montante em dívida (os acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 11 de Março de 2021, www.dgsi.pt, proc n.º 2889/15.0T8OVR-A.P1.S1 ou de 15 de Maio de 024, www.dgsi.pt, proc. n.º 1502/22.3T8PRT-A.P1.S1 entenderam que cumpria aplicar o critério da permilagem ao montante em dívida – ao valor da execução – com o limite de que cada fracção não poderia garantir um montante superior ao que lhe competiria segundo o montante inicial do crédito)."
[MTS]
