Dívidas do condómino;
acta da assembleia de condóminos
1. O sumário de RL 26/1/2017 (1410-14.1YYLSB-A.L1-8) é o seguinte:
A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte - artigo 6º nº 1 do DL nº 268/94 de 25 de Outubro.
São, assim, requisitos de exequibilidade da acta da assembleia de condóminos:
- Deliberação sobre o montante das contribuições ou despesas devidas ao condomínio;
- Fixação da quota-parte devida por cada condómino;
- Fixação do prazo de pagamento respectivo.
2. Na fundamentação do acórdão afirma-se o seguinte:
"A acção executiva tem por finalidade exigir e obter coercivamente o cumprimento de uma obrigação, e funda-se, necessariamente, num documento, o título executivo, que determina o seu fim ou limite, sendo por ele que se conhece, com precisão, o conteúdo da obrigação do devedor, título esse que se entende não se confundir com a causa de pedir da acção executiva, já que esta se traduz na obrigação exequenda, que deverá ela sim, constar do título oferecido à execução [...].
"A acção executiva tem por finalidade exigir e obter coercivamente o cumprimento de uma obrigação, e funda-se, necessariamente, num documento, o título executivo, que determina o seu fim ou limite, sendo por ele que se conhece, com precisão, o conteúdo da obrigação do devedor, título esse que se entende não se confundir com a causa de pedir da acção executiva, já que esta se traduz na obrigação exequenda, que deverá ela sim, constar do título oferecido à execução [...].
À execução podem servir de base os documentos a que, por disposição especial, seja atribuída força executiva – artigo 703º nº 1 alª d).
Efectivamente, há que ter aqui presente o que se dispõe no artº 6º nº 1 do DL nº 268/94 de 25 de Outubro:
“A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte”.
São, assim, requisitos de exequibilidade da acta da assembleia de condóminos:
- Deliberação sobre o montante das contribuições ou despesas devidas ao condomínio;
- Fixação da quota-parte devida por cada condómino;
- Fixação do prazo de pagamento respectivo [...].
Para as actas assumirem força executiva é necessário, desde logo, que fixem os montantes das contribuições devidas ao condomínio, o prazo de pagamento e a fixação da quota parte de cada condómino.
Conjugando aquela disposição com o artigo 703º nº 1-d) do NCPC, podemos assentar que, no caso concreto, a acta nº 1 de reunião da assembleia de condóminos de 02.07.2013 não constitui título executivo, uma vez que, perante a factualidade provada, não reúne todos os requisitos da certeza, liquidez e exigibilidade.
Também o Acórdão da Relação de Porto de 27.05.2014 [...] decidiu que «a força executiva da acta da assembleia de condóminos não depende de nela se fazer necessariamente constar um montante liquidado, concreto, certo, da dívida de cada condómino, mas tal força executiva extrai-se antes do critério que permita que esse valor se determine, a achar pelo confronto da acta que o preveja. A acta que aprova o valor global em dívida por parte de determinado condómino apenas constitui título executivo se acompanhada da acta ou actas que prevejam tal valor ou desde que essa sobredita acta descrimine, por períodos e valores intermédios, as quantias em causa».
Por outro lado, e como bem refere a douta sentença recorrida, “o campo de aplicação do citado preceito restringe-se às despesas que se encontram taxativamente previstas no normativo, que se reportam apenas «às despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns, bem como ao pagamento de serviços comuns que não devam ser suportados pelo condomínio”.
E embora estas incluam as despesas com inovações, as contribuições para o fundo comum de reserva, o pagamento do prémio de seguro contra o risco de incêndio, as despesas com a reconstrução do edifício, restringem-se às obrigações legais dos condóminos, ou seja, de um modo geral, aos encargos e despesas resultantes da compropriedade relativa às partes comuns do edifício, cujo pagamento pelos condóminos, sem distinção, é uma obrigação propter rem. Mas de fora da previsão legal ficam as obrigações emergentes de deliberações facultativas dos condóminos, reportadas as despesas não previstas legalmente, designadamente as decorrentes de contratos celebrados pelo condomínio, ainda que com condóminos, que seguem o regime previsto para o respectivo contrato, subjacente àquela obrigação.
Na verdade, estas obrigações, assentes noutro vínculo obrigacional, não estão abrangidas pelo título executivo criado pelo artigo 6º nº 1 do Decreto-Lei 268/94.
E compreende-se que assim seja, pois, os encargos e despesas abrangidos pelo título executivo são apenas os legalmente estabelecidos a cargo dos condóminos e cujo pagamento pelos mesmos é uma obrigação decorrente da opção pela aquisição duma fracção em propriedade horizontal, não lhes sendo lícito desonerar-se dos mesmos”.
Sandra Passinhas [Assembleia de Condóminos e o Administrador a Propriedade Horizontal”, Almedina 2000, pág. 310] defende que deve entender-se de forma ampla a expressão “contribuições devidas ao condomínio” de forma a nela se integrarem as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns, com inovações, contribuições para o fundo comum de reserva, seguro de incêndio e as penas pecuniárias fixadas nos termos do artigo 1434 do Código Civil."
[MTS]
