Contrato-promessa;
incumprimento; resolução
1. O sumário de STJ 21/1/2021 (109/19.7T8MAI.P1.S1) é o seguinte:
I. Se num contrato-promessa de compra e venda não foi convencionado prazo para o efeito, o cumprimento pode ser exigido a todo o tempo, pela forma convencionada; cumprida esse forma, torna-se exigível a outorga da compra e venda e o contraente faltoso fica constituído em mora.
II. A mora converte-se em incumprimento definitivo se o contraente faltoso não se presta a cumprir, não obstante ter-lhe sido fixado um prazo adicional para o efeito, resultando da interpelação que o desrespeito desse prazo o faz entrar em incumprimento, e ainda se o outro contraente perder objectivamente o interesse na celebração do contrato definitivo.
III. Importa ainda incumprimento definitivo a atitude do contraente da qual resulta, expressa ou tacitamente, a intenção de não cumprir o contrato-promessa.
IV. O incumprimento definitivo por parte do promitente vendedor confere à parte contrária o direito a resolver o contrato, bem como a fazer sua a quantia entregue a título de sinal.
V. A falta da interpelação admonitória ou da prova de factos que revelem a intenção de não cumprir impede que se dê como verificada a conversão da mora em incumprimento definitivo.
VI. A venda a terceiros torna objectivamente impossível o cumprimento do contrato-promessa; mas vindo definitivamente decidido que não pode ser considerada no presente processo, não pode constituir motivo de reconhecimento do direito de resolução.
2. Na fundamentação do acórdão afirma-se o seguinte:
"4. Sendo certo que o objecto do recurso se delimita pelas conclusões das alegações (n.º 4 do artigo 635.º do Código de Processo Civil), está apenas em causa saber se ocorreu incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte da ré, promitente-vendedora e, portanto, se procede a acção de resolução.
Antes de mais, todavia, cumpre ter em conta o seguinte:
– O contrato-promessa de compra e venda, cuja cópia foi junta com a petição inicial, não marca prazo para a celebração do contrato de compra e venda; da respectiva cláusula 3.ª apenas consta que seria realizada no prazo, dia e hora que o promitente-comprador indicasse à promitente-vendedora, “por carta registada com aviso de recepção, com antecedência mínima de 8 dias”. Não tendo sido convencionado prazo para o cumprimento, este podia ser exigido da promitente-vendedora a todo o tempo, pela forma convencionada;
– Enviada a carta e fixada a data para a realização da escritura, tornar-se-ia exigível o cumprimento da prestação devida pela autora, ou seja, a outorga da compra e venda. A questão aqui colocada consiste em saber se, recebida a carta pela ré e não tendo comparecido no cartório indicado e celebrado o contrato definitivo, a ré apenas se constituiu em mora (n.º 1 do artigo 805.º do Código Civil) ou, se, como sustenta o autor, conjugada esta falta de comparência com as circunstâncias que vêm provadas (oneração do prédio com servidões prediais e com uma hipoteca), interpretadas à luz do contrato-promessa (em particular, da convenção segundo qual o prédio seria vendido “livre e alodial, sem ónus ou encargos e completamente devoluto”), se deve entender que a autora entrou em incumprimento definitivo, assim conferindo ao autor o direito a resolver o contrato e a receber em dobro o sinal prestado (n.º 2 do artigo 442.º do Código Civil). Na verdade, resulta do contrato-promessa que foi paga a totalidade do preço, mas, ainda assim, presume-se que a quantia entregue “tem carácter de sinal” (artigo 441.º do Código Civil);
– Vem definitivamente decidido que não pode ser considerada neste processo a compra e venda a terceiros do prédio a que o contrato-promessa respeita. Tratar-se-ia de um acto que sem qualquer dúvida tornaria objectivamente impossível o cumprimento do contrato-promessa pela ré, conferindo ao autor o direito de o resolver (n.º 2 do artigo 802.º do Código Civil) – cfr., a título de exemplo, os acórdãos deste Supremo Tribunal de 16 de Abril de 2009, proc. n.º 08B0491, de 20 de Junho de 2012, proc. n.º 1150/08.0TBMFR.L1.S1, ou de 8 de Junho dr 2017, proc. n.º 7461/14.9T8SNT.L1.S1, disponíveis em www.dgsi.pt ;
– É doutrina seguida no Supremo Tribunal de Justiça em inúmeras decisões, a de que, nos casos em que não se fixou no contrato-promessa um prazo certo ou não se previu um acontecimento futuro para tornar exigível o seu cumprimento, como aqui sucede, o contraente faltoso só entra em mora quando interpelado para cumprir (cfr., a título de exemplo, o acórdão de 23 de Novembro de 2017, proc. n.º 212/12.4TVLSB.L1.S1); e que o contrato-promessa só se considera definitivamente não cumprido quando o outro contraente perde o interesse na prestação ou procede à interpelação admonitória do contraente em mora, ou seja, lhe fixa um prazo razoável adicional para cumprir, resultando da interpelação que o desrespeito desse prazo o faz entrar em incumprimento (artigo 808.º o Código Civil), com as repectivas consequências – cfr., a título de exemplo, o acórdão de 2 de Fevereiro de 2017, www.dgsi.pt, proc. n.º 280/13.1TBCDN.C1.S1;
– Tem-se igualmente sustentado que essa interpelação admonitória se torna desnecessária quando a parte adoptou uma atitude da qual resulta, expressa ou tacitamente, a intenção de não cumprir o contrato-promessa – cfr., por exemplo, o acórdão de 23 de Novembro de 2017, proc. n.º 212/12.4TVLSB.L1.S1
– Seja porque, realizada a interpelação admonitória e decorrido o prazo assim fixado, ou praticado o acto do qual, expressa ou tacitamente, se deduz a vontade de não cumprir ou, ainda, porque, em consequência da mora da parte contrária, a parte perde objetivamente o interesse na prestação, essa parte tem o direito de resolver o contrato (artigo 808.º do Código Civil) – ver o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19 de Dezembro de 2018, proc. n.º 22335/15.8T8SNT.L1.S1."
[MTS]
